Kako radi

Od registracije do tjedne najamnine

Prototip simulira cijeli put ulagača po uzoru na RealT: šest koraka od KYC provjere do tjedne isplate najamnine, uz pravnu strukturu prilagođenu hrvatskom i europskom regulatornom okviru. Sve na ovoj stranici je demo prikaz — simulacija, ne javna ponuda vrijednosnih papira ni pravni savjet.

Šest koraka investicijskog procesa

1
Registracija i KYC
Provjera identiteta obavezna je prije svake kupnje tokena.
2
Demo-wallet
Ugrađeni wallet otvara se automatski uz prijavu e-mailom.
3
Kupnja tokena
Odabir nekretnine, količina tokena, plaćanje i e-potpis ugovora.
4
Tjedna najamnina
Najamnina se isplaćuje svaki tjedan, uz opciju reinvestiranja.
5
Sekundarno tržište
P2P prodaja tokena drugim provjerenim (whitelistanim) ulagačima.
6
DeFi sloj
Zalog tokena za posudbu stabilne valute — konceptualni prikaz.

Isprobaj: započni KYC simulaciju Pogledaj ponudu nekretnina

Pravna struktura

Token je udio u stvarnom d.o.o.-u, ne obećanje

Svaka nekretnina ima zaseban SPV — trgovačko društvo investitora / developera — upisan u zemljišne knjige kao vlasnik. Token predstavlja udio u tom SPV-u i pravo na razmjerni dio neto najamnine.

Sinkronizacija zemljišnih knjiga i tokena kritična je točka — upravo je zato hrvatski put reguliranog izdanja s HANFA-om i gruntovnicom od prvog dana, a ne „crypto“ prečac.

Tri modela tokenizacije

RealT, hrvatski put i Blocksquare — usporedba

uzor modela

RealT (SAD)

Delaware Series LLC — svaka nekretnina zasebna serija; token = membership interest s pravom na najamninu i glasanje.
Prodaja non-US ulagačima po Reg S, US akreditiranima po Reg D; permissioned ERC-20 s KYC whitelist transfer-restrikcijama.
Pouka: tužba u Detroitu 2025. zbog tokena za nekretnine čiji prijenos vlasništva nije bio dovršen — sinkronizacija zemljišnih knjiga i tokena je kritična točka.

SPV + HANFA

HR put (naš model)

Zaseban SPV (d.o.o./d.d.) po nekretnini, upisan u zemljišne knjige od prvog dana; token = udio, dionica ili obveznica SPV-a.
Udjeli d.o.o.-a traže javnobilježničku formu, pa se u praksi tokeniziraju d.d. dionice ili dužnički instrumenti.
Primarno izdanje kroz prospekt koji odobrava HANFA (ispod 8 M EUR pojednostavljene obveze) ili ECSP crowdfunding do 5 M EUR po projektu godišnje.
Pozicioniranje od prvog dana: tokenizirani vrijednosni papir pod nadzorom HANFA-e, ne „crypto token“.

regionalna infrastruktura

Blocksquare (SLO)

Blocksquare SARL (Luksemburg) — „Notarized Real Estate Tokenization Framework“: tokeniziraju se ekonomska prava, ne vlasništvo.
Strukturirani zajam kolateraliziran javnobilježnički upisanim založnim pravom u zemljišnoj knjizi + rezolucija o prijenosu ekonomskih prava.
200 M+ USD tokenizirane imovine, ~150 nekretnina, 17 živih white-label marketplace-ova — no klasifikacija po jurisdikcijama ostaje siva zona.

Regulatorni okvir

Regulirano od prvog dana

Sažetak okvira relevantnih za tokenizirane nekretnine u EU i Hrvatskoj — prezentacijski pregled, ne pravni savjet.

MiCA

Uredba o tržištima kriptoimovine primjenjuje se od 30. 12. 2024. (HANFA nadležna za CASP-ove), ali izričito isključuje financijske instrumente — „MiCA licenca“ ne pokriva security tokene. Relevantna nam je za stablecoin isplate (EUR e-money token).

MiFID II

Token s udjelom u vlasništvu i pravom na najamninu u EU je gotovo sigurno prenosivi vrijednosni papir — na njega se primjenjuje režim financijskih instrumenata, ne kripto-regulativa.

Prospektna uredba + HANFA

Primarna izdanja traže prospekt koji odobrava HANFA; ispod nacionalnog praga (HR: do 8 M EUR) vrijede pojednostavljene obveze. HANFA ima i regulatorni Inovacijski hub za ovakve presedane.

ECSPR (crowdfunding)

Uredba EU 2020/1503 dopušta prikupljanje do 5 M EUR po projektu godišnje uz crowdfunding licencu — pragmatičan most za manje projekte prije punog prospekta.

DLT Pilot Regime

Uredba EU 2022/858 omogućuje DLT MTF/SS/TSS infrastrukture za sekundarno trgovanje uz odobrenje HANFA-e i ESMA-e — do 5/2025. samo 3 autorizirane u EU, realno opcija za kasnije faze.

Zaštita malih ulagatelja

PRIIPs KID dokument za male ulagatelje, AML i Travel Rule za stablecoin isplate; nadzor HANFA i Ured za sprječavanje pranja novca.

airKUNA stack

Tehnologija iza tjednih isplata

Marketplace se naslanja na postojeći airKUNA stack: personhood KYC s airkuna.com za whitelist ulagača, KUNA stablecoin (EUR e-money token po MiCA pravilima) za isplate najamnine i mpt.hr mikroplaćanja za tjedne mikro-isplate imateljima tokena.

Prođi cijeli proces u simulaciji

KYC, kupnja tokena od 50 € i tjedna isplata najamnine — sve u demo okruženju, bez stvarnog novca.

Započni ulaganje O projektu za investitore